올봄 전월세난 온다는데…재계약 앞둔 세입자, 어떻게 할까요?

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올봄 전월세난 온다는데…재계약 앞둔 세입자, 어떻게 할까요?

 

 

[최종훈의 콕 집는 부동산 톡]

전월세난 우려 속 임차인 대응법

 

• 수정 2026-03-09 09:32
• 등록 2026-03-09 08:30

 

서울 마포구 일대 아파트단지. 김명진 기자 littleprince@hani.co.kr

 

 

☞최근 부동산에 무슨 일이?

 

지난해 ‘10·15 부동산 대책’의 토지거래허가구역 확대와 강도높은 대출 규제 시행 이후 처음 도래하는 올해 봄 이사 시즌에 서울·수도권을 중심으로 전월세난이 닥칠 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있습니다. 우려를 제기하는 사람들은 주택 매수자의 실거주 의무에 따른 갭투자(전세를 낀 주택 매입) 금지와 주택담보대출 제한이 전월세 공급 감소에 영향을 끼치고 있다는 점을 강조하고 있습니다.

 

또 최근 2년 간의 전월세가격 상승 여파로 기존 임차인들이 종전 집에 눌러앉는 재계약 비율이 높아진 탓에 신혼부부 등 신규 수요자들이 전월세 매물을 구하기가 어려워질 것이라는 전망도 나옵니다. 올 봄 이사철에 정말 전월세난이 닥칠까요? 올해 상반기 임대차 계약이 만료되는 임차인들은 어떻게 하는 게 좋을까요?

 

Q. 최근 주택시장에서 전월세 매물 수가 줄어들고 있다고 하는데요. 어느 정도나 감소하고 있는 상황인지요?

 

A. 최근 서울을 중심으로 아파트 전월세 매물이 감소하는 추세를 보이는 것은 맞습니다. 부동산 빅데이터 업체 아실 집계를 보면, 이달 8일 기준 서울 아파트 전세 매물 수는 1만7832개로 지난 1월1일 2만3060개보다 22.7% 감소했습니다. 같은 기간 월세 매물도 2만1364개에서 1만6289개로 두달 새 23.8% 줄었습니다. 반면 매매는 5만7001개에서 7만5534개로 32.5% 늘었습니다.

 

이처럼 올해 들어 서울의 아파트 매매 물건 수가 늘어나는 반면 전월세 매물 수는 감소한 것은 오는 5월9일 예정인 다주택자 양도소득세 중과세 유예 종료의 영향 때문으로 볼 수 있습니다. 지난 2월12일 발표된 정부의 ‘다주택자 양도세 중과세 유예 종료 방안’에 따라 서울과 경기도의 조정대상지역(서울 25개구, 경기 12개 지역) 안에 주택을 보유한 다주택자는 5월9일 이전까지 매매계약을 체결하는 경우 중과세를 피할 수 있게 됐습니다.

 

이렇다보니 일부 다주택자들이 전월세로 내놓았던 집을 매매로 돌리는 경우가 발생하면서 매물 공급 증가와 함께 전월세 물건 감소로 이어졌다는 게 부동산 업계의 지적입니다. 다만, 전월세 매물 수 증감은 지역에 따라 차이가 있습니다. 대단지 아파트 단지 2곳이 지난해 말부터 입주 중인 송파구의 경우 8일 현재 전월세 매물 수는 6093건으로 지난해 10월30일(5524건)에 견줘 10.3% 증가했는데요. 이 기간 서울 25개 자치구 중 전월세 매물이 증가한 곳은 송파구가 유일합니다.

 

Q. 이재명 대통령이 최근 소셜미디어 엑스(X)에서 언급한 바 있는데요. 다주택자가 전세를 주고 있던 집을 시장에 내다 팔면 전세 공급량이 줄어들지만 동시에 전세 수요자가 내집을 장만하는데 따라 전세 수요도 그만큼 줄어들기 때문에 전세의 수급 균형에는 변동이 없다는 지적이 있습니다. 어떻게 봐야 하나요?

 

A. 다주택자가 전월세를 놓고 있던 집 한 채를 매매로 돌리는 경우 전월세 공급 물량 한 채가 줄어들고 매매 공급물량 한 채가 늘어나게 됩니다. 이때 매매로 전환된 주택을 무주택자가 매입하면 전월세 수요 한 채는 감소해, 결과적으로 매매시장은 좀더 안정되고 전월세의 수요·공급은 그대로 유지된다는 게 이 대통령의 지적입니다.

 

그런데 이에 대해 일부 전문가들은 다주택자가 보유하던 집을 팔아 전월세 주택 공급 기능이 위축되면 전월세 시장의 ‘거래 동결’ 또는 ‘동맥경화’ 현상 등 부작용을 불러올 것이라고 주장하고 있습니다. 지금과 같은 강도높은 대출 규제가 적용되는 환경에서는 무주택자가 매물로 나온 집을 구입하기가 쉽지 않을 뿐더러 전월세 수요층의 수평 이동이 제약되면 매매가 활발해지기도 어려워질 것이라고 지적하기도 합니다.

 

그러나 정부 부동산 정책 등의 변화가 있을 때 주택시장에 일시적인 거래 동결이나 동맥경화 현상이 나타나는 것은 흔히 있는 일이며, 이번 다주택자 양도세 중과세 유예 종료 조처도 마찬가지라고 봐야 합니다. 다주택자들은 양도세 중과세 유예 종료일인 5월9일 이전에 팔기 위해 매물을 대거 내놓았지만 현실적으로 시장에서 이런 매물이 모두 팔리는 데는 한계가 있습니다. 무주택 임차인들이 매매로 방향을 틀어 주택을 매수하려면 최근 급등했던 집값이 충분히 내려야 합니다.

 

이 때문에 다주택자 매물의 출하 시기와 무주택자의 매수 시점 사이에는 시차가 발생하고, 일시적으로 임차인들이 전월셋집을 구하기가 어려워지는 상황도 발생할 수 있습니다. 하지만 주택 매매가격이 하락하게 되면 더 많은 임차인들이 전세에서 매매로 방향을 틀게 돼, 일시적으로 수요가 공급을 초과했던 전월세 시장의 불균형도 해소되는 게 정상입니다.

 

실제로 최근 한국부동산원 통계를 보면, 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 아파트 매매가격은 지난 2월 마지막 주부터 하락전환했고 3월 들어 점차 하락폭이 커지는 중입니다. 전세 수요층의 일부가 매매시장으로 진입할 수 있는 여건이 조성되는 중이라고 볼 수 있습니다.

 

Q. 주택 매매가격이 하락한다고 해도 대출 상환 부담 등 경제 사정으로 인해 당분간 전세로 거주하려는 수요자도 많잖아요. 당분간 전셋값은 더 오르는 건가요?

 

A. 지난 한 해 서울의 아파트 매매가격이 8.98% 오르는 동안 전세가격은 3.77% 올랐습니다. 서울 전세가격은 지난 2023년 5월 이후 올해 1월까지 32개월 연속 오름세를 보이고 있는데요. 최근 송파구 사례처럼 대단지 신축 물량 입주로 인해 일시적으로 전셋값이 하락하는 곳은 나올 수 있지만, 올해도 전반적으로는 아파트 전셋값이 구조적으로 하락할 요인을 찾기는 힘든 게 현실입니다.

 

올해 서울 아파트 입주 물량이 지난해보다 줄어드는 가운데 아파트의 대체재인 연립·다세대 주택 선호도가 전세사기 여파 등으로 회복되지 않고 있는 점도 아파트 전세난이 쉽게 해소되기 어려운 요인입니다. 여기에다 전세의 월세화가 빠르게 진행되고 있는 점도 전세가격을 떠받치는 요인으로 작용합니다. 다만, 올해 서울 아파트 매매가격이 상당폭 하락·조정된 뒤 안정세를 보이고 전세 수요층이 주택 매수로 전환할 수 있는 여건이 조성된다면 전셋값 상승에도 제동이 걸릴 것으로 예상됩니다.

 

Q. 올해 상반기 전세계약 만료일이 돌아오는데요. 임차인이 유의해야 할 점은 무엇일까요?

 

A. 올해 상반기 또는 여름철에 전세계약이 만료되는 임차인은 이사 또는 재계약 여부에 대해 빠른 결정을 내리는 게 중요합니다. 특히 계약갱신청구권을 활용해 재계약을 하려는 임차인은 계약 만료일 6개월을 남겨둔 시점이 도래했을 때 지체하지 않고 집주인에게 계약갱신권을 쓰겠다고 통보하는 게 좋습니다. 이렇게 되면 집주인이 해당 주택으로 입주해 실거주해야 하는 상황을 제외하고는 종전 임대료(보증금·월세)의 5% 이내만 올려주고 임대차 재계약을 체결하는 게 가능해집니다.

 

국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면, 올해 1월1일부터 지난달 26일까지 서울 아파트 전월세 계약 신고건수 3만2145건 중 갱신계약은 1만5317건으로 전체의 47.7% 비중을 차지했습니다. 이는 지난해 같은 기간 갱신계약이 35.1%에 그쳤던 것과 비교해 12.6% 늘어난 수치인데요.

 

최근 아파트 전세를 구하기가 어려워진 탓에 거주 중인 집에서 그대로 계약을 연장하는 임차인이 그만큼 증가한 것입니다. 임차인이 계약갱신권을 사용하겠다는 의사를 집주인에게 고지하게 되면 집주인은 이를 무시한 채 주택을 매도할 수 없으며, 매도한다고 해도 임대차 계약 권리관계는 그대로 새 집주인에게 승계됩니다.

 

Q. 임차인의 장기 거주가 가능한 공공지원 민간임대 아파트가 상반기 중 여럿 공급된다고 하는데요. 무주택 서민들의 괜찮은 주거 대안이 될 수 있을까요?

 

A. 부동산R114 조사를 보면, 올해 수도권에서는 서울을 제외한 인천 1곳, 경기 4곳에서 공공지원 민간임대주택 공급이 예정돼 있습니다. 이런 공공지원 민간임대주택은 임대료 상승폭이 2년에 5% 이내로 제한되면서 8년 이상 장기 거주할 수 있는 게 장점입니다. 인천에서는 3월 영종국제도시 운서역 인근에 ‘운서역 푸르지오 더 스카이 2차’가 공급될 예정입니다. 총 847가구 규모로 실수요자 선호도가 높은 전용면적 69·79·84㎡로 구성됩니다.

 

경기에서는 3월 이천시 ‘카사펠리스이천’ 930가구를 시작으로 △5월 오산시 ‘오산세교2A5(우미린)’ 1050가구 △6월 군포시 ‘군포대야미A1’ 378가구 △8월 양주시 ‘양주 중흥S클래스’ 624가구 등이 공급될 예정입니다. 입주 시점이 본인과 맞는다면 관심을 가져볼 필요가 있습니다.

 

한겨레 오늘의 스페셜: 최종훈의 콕 집는 부동산 톡

최종훈 ＜한겨레＞ 경제산업부 선임기자는 건설·부동산 시장 취재 경력만 20년 이상인 전문 기자입니다. 현재 국토교통부, 건설업계 등을 담당하면서 일선 현장을 지키고 있습니다. 최 선임기자의 부동산시장 동향과 전망, 정부 정책에 대한 진단- 더 깊은 분석을 아래 링크에서 읽어보세요!

 

▶5월9일 전에 나온다는 다주택 급매물 잡을까요?

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▶청년·신혼부부, 용산 ‘노른자땅 분양’ 믿고 기다려도 될까?

https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/1243984.html

최종훈의 콕 집는 부동산 톡

 

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